13 Jul Soluciones para los alquileres de vivienda de uso turístico.

Por Carlos J. Cuadrado (Abogado-Gerente de Innovanza Asesores)

En los últimos años se han generado muchas dudas respecto a las fórmulas para ejercer la actividad de alquiler turístico. Este sector emergente ha tomado mucho impulso con el aumento del turismo. Creemos por ello que es necesario recapitular y poner en orden esta materia de máximo interés para propietarios, intermediarios y clientes.

Determinar si es o no actividad económica.

Este aspecto es fundamental si queremos conocer las obligaciones fiscales en materia de IVA e IRPF y Seguridad Social. Si el alquiler vacacional o turístico no comprende alguna prestación propia de los servicios hoteleros, estaremos ante un alquiler regulado por la LAU (Ley Arrendamientos Urbanos). Los servicios propios de la limpieza, cambio de ropa que se realicen al entrar o salir del piso, así como la limpieza, mantenimiento de zonas comunitarias y los servicios de reparaciones en la vivienda no se consideran propios de la actividad hotelera.

Sin embargo, los prestados como servicios complementarios, según determina la Ley 37/1992 sobre el IVA, tales como los de restaurante, limpieza del interior del piso, lavado de ropa y cambio de la misma de forma semanal mientras dura la estancia, así como los de atención y recepción permanente y la custodia de maletas o enseres, se consideran servicios hoteleros y constituyen actividad económica, quedando estos alquileres sujetos al Código Civil. En este caso, existe la obligación formal de que el propietario deba hacerse el alta como autónomo, al considerar que existe “una ordenación por cuenta propia de medios de producción con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios” (Art. 27.1 Ley IRPF).

Requisitos formales según la CCAA.

Estas competencias turísticas quedan reguladas por cada Comunidad Autónoma. La de Madrid ha regulado en dos normas este sector: La Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de Madrid y el Decreto 79/2014, de 10 de Julio, que regula las viviendas de uso vacacional (VUV). El art. 2 las define así:” Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. Se entiende pues que acudir a otros canales, tales como cartelería o los contactos personales, no quedaría regulado por estas normas.

Existe la obligación si se cede el piso para estos usos, de presentar una “declaración responsable”, aportando plano de la vivienda firmado por arquitecto y cédula de habitabilidad. Existen otras normas a cumplir, tales como indicación del precio, la cesión total de la vivienda, placa identificativa a la entra de la VUV, teléfono y contrato temporal. Se prohíbe la cesión por menos de 5 días, sin plazo máximo, pero nunca como vivienda permanente.

 Situación aplicable según el IVA.

La cesión y alquiler de viviendas está exenta de IVA, (art. 20,1 de la Ley 37/1992). Sin embargo, el art. 20.1. 23º e, establece que esta exención no se aplica cuando se realicen servicios propios de la actividad hotelera. En estos casos deberemos emitir factura con el 10% del IVA (Art. 91.1.2.2º).

Tenemos que considerar tres posibilidades en caso de aplicar el IVA en estas operaciones, a saber:

1. Cesión de la vivienda al cliente final. Se debe emitir factura con el 10% de IVA, indicando en el concepto el detalle de los servicios prestados de hospedaje, y presentar trimestralmente el impreso 303, así como el resumen anual en modelo 390. Y por supuesto llevar los libros de facturas emitidas y recibidas.

2. Cesión de la vivienda al cliente final a través de un intermediario. En este supuesto, el intermediario realiza la gestión integral de promoción, contratos, visitas, etc. y debe emitir factura al propietario por el valor de su mediación más el 21% del IVA. Es aquí también el propietario quien debe emitir la factura al cliente final con el 10% del IVA, si se prestan servicios hoteleros.

3. Cesión de la vivienda a una empresa mediadora. En este supuesto es la mediadora quien debe emitir la factura al cliente final aplicando el 10% del IVA. El propietario deberá emitir factura por el concepto de cesión de vivienda aplicando el 21% del IVA y por supuesto realizar la declaración trimestral del 303 y resumen del 390 si se prestan servicios hoteleros, y si no se prestaran existiría exención del IVA.

Situación aplicable según el IRPF.

Debemos considerar dos rendimientos diferenciados:

1. Rendimientos del capital inmobiliario. Viene regulado en el 21 de la Ley 35/2006 de 28 de nov. del IRPF. Se trata de aquellos que provienen de los elementos patrimoniales del titular que no estén afectos a actividades económicas efectuadas por este. Y el art. 22 añade que:”tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de inmuebles rústicos y urbanos, los que se deriven del arrendamiento o cesión de derechos de uso”.

En este caso declararemos la proporción de los días del año que no se hayan alquilado como imputación de rentas por inmuebles a nuestra disposición y por los días alquilados sin servicios de hostelería como capital inmobiliario por el neto, es decir, una vez deducidos en proporción los gastos del IBI, intereses hipotecarios, basura, comunidad, suministros, seguros, amortización y el total de los gastos de gestión. Es obligatoria el alta en censos y en IAE con el epígrafe 861.1, como alquiler de viviendas. No existe reducción alguna para esta situación. Solo existe el 60% para el uso exclusivo de vivienda de forma permanente.

2. Rendimientos de actividades económicas. Para poder iniciar actividad es preciso el alta en el epígrafe del IAE 685, como alojamientos turísticos extrahoteleros, si se dan las condiciones que hemos expresado en el primer punto del artículo. Esta situación implica la llevanza de libros de facturas de ingresos y gastos. Disponemos de una estructura económica para realizar nuestra actividad, y por ello más posibilidades de poder deducirnos otros gastos añadidos a los señalados en los rendimientos del capital inmobiliario, tales como teléfono, papelería, gasolinas, alquiler de oficina. O bien una proporción de los gastos de nuestra vivienda si ejercemos la actividad desde ella. Nos remitimos a nuestro blog, artículo sobre gastos de los autónomos.

Como hemos comprobado, estos alquileres tienen diversas formas de enfoque fiscal y por ello debemos de concretar muy bien cuál es la fórmula elegida para no incurrir en sanciones. En INNOVANZA ASESORES ofrecemos todo el apoyo profesional que se precise para el estudio previo, puesta en marcha y llevanza de las obligaciones formales.