09 Feb La cláusula suelo y su ilegalidad.

Por Alberto Cuadrado (Abogado-Gerente de Innovanza Asesores)

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo, tras las continuas noticias y la jurisprudencia ya dictada por los tribunales, se ha convertido en un quebradero de cabeza para muchas familias, que han ido dándose cuenta de que en el clausulado de su préstamo hipotecario se ha bloqueado la bajada del Euribor mediante estipulaciones incluidas, tipo de interés éste que se aplica en la mayoría de las hipotecas en España, y que debido a la crisis que estamos sufriendo, se encuentra en mínimos históricos.

El consumidor, a la hora de firmar un contrato de préstamo, debe ser informado de su clausulado así como de la letra pequeña. En concreto, en este tipo de contratos, la cláusula suelo es donde se establece cual será el tipo mínimo de interés al que deberá hacer frente el firmante y cuales serán en las correspondientes cuotas de dicho préstamo.

Podemos afirmar entonces que lo que entendemos como suelo de la hipoteca es aquel que se instrumentaliza como porcentaje mínimo a abonar, aunque el interés surgido aplicando el Euribor y el diferencial sea inferior. También es suelo hipotecario cuando se fija por parte de la entidad bancaria un porcentaje mínimo para el Euribor aunque su valor en el mercado sea otro, por lo que el cliente nunca podrá beneficiarse de una posible bajada del mismo.

Resumiendo, es el interés mínimo que vamos a pagar durante todo el plazo de la hipoteca, pase lo que pase. El porcentaje contemplado en los contratos se suele situar entre el 3 % y el 5 %, y funciona de la siguiente manera:

Si  Euribor + diferencial = inferior al suelo, se aplica el interés suelo.

Si  Euribor + diferencial = superior al suelo, se aplica Euribor + diferencial.

¿Es ilegal la cláusula suelo hipotecaria?

En principio, la inclusión de esta cláusula en un contrato de préstamo hipotecario es totalmente válida. No obstante, tal y como ha dictado tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia Europeo recientemente, no es la legalidad lo que se cuestiona si no su falta de transparencia e información al cliente en el momento de la firma y constitución del préstamo. Las sentencias determinan que los bancos deberán hacer frente a la devolución de la totalidad de lo cobrado por la imposición de porcentajes, considerando “abusiva” esta cláusula en los contratos.

¿Qué se entiende por transparencia en una cláusula suelo?

Debe tenerse en cuenta que la cláusula de la que hablamos tiene que incluirse en las comunicaciones previas relativas a las condiciones de la hipoteca. Dentro de dicha documentación, y previo análisis por parte del consumidor, debería realizarse la firma de la Oferta Vinculante con al menos 3 días de antelación a la firma de la Hipoteca en Notaría. Dentro de la oferta debe aparecer un cuadro de amortización donde se sitúen los costes, incidiendo en los relativos al porcentaje de los intereses. La entidad bancaria debe tener claro el perfil del consumidor para que el producto sea idóneo para él. Y por último debe tenerse en cuenta que la escritura notarial debe ser clara y concisa y no debe camuflar este tipo de cláusulas dentro de un articulado difícil de entender para el consumidor.

Efectos de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal establece que los Estados miembros deben obligarse a prever los medios adecuados y eficaces para que las cláusulas abusivas establecidas en los contratos bancarios queden sin validez, y cese esta práctica que desarrollan las entidades de crédito.

El Juez Nacional debe proteger a los consumidores, velando para que las consecuencias de la cláusula abusiva queden restituidas.

Dicha cláusula nunca debió existir, según el Tribunal, por lo cual la consecuencia sería el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho de no haberse firmado contrato bancario incluyendo dicha cláusula.

Mantiene el efecto de cosa juzgada para sentencias dictadas con anterioridad a la del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, considerando legítima la declaración realizada por nuestro Alto Tribunal en dicha sentencia. Las sentencias que se hayan dictado con anterioridad al 9 de Mayo de 2013, son firmes y definitivas y no podrán ser objeto de revisión.

La sentencia vincula a todos los órganos jurisdiccionales de los Estados Miembros, indicándose en la misma que: “…dichos órganos jurisdiccionales deberán abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la Sentencia de 9 de Mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión.”