26 Abr ¿En qué consiste la Renta Vitalicia y la Hipoteca Inversa?

Por Carlos J. Cuadrado (Abogado y Socio-fundador de Innovanza Asesores)

Desde que hace apenas un mes el Sr. Linde de Castro, gobernador del Banco de España, comentara en los medios que los pensionistas con un piso no estaban tan mal, porque podían usarlo para complementar su pensión, y con posterioridad la presidenta de la patronal UNESPA, Pilar González  sugiriera lo mismo, se ha desatado la oferta de diversas entidades de inversión y préstamo para convertir los pisos, con preferencia en  las grandes ciudades, en rentas vitalicias para sus propietarios jubilados. Pero, ¿sabemos las ventajas e inconvenientes de estos productos?

¿QUE ES UNA RENTA VITALICIA?

Podemos definirla desde dos puntos de vista: para el comprador como un seguro y para el vendedor como una transformación en liquidez de su patrimonio, realizando una venta de la nuda propiedad de la vivienda, y reservando el usufructo vitalicio de la misma, a cambio de una renta vitalicia, que podrá también ser temporal.

Esta especialmente recomendada para jubilados sin hijos o bien para los que teniendo herederos desean disponer del complemento económico que les permita llevar una vida mejor sin necesidad de recibir las ayudas de la familia.

Y existe mucho mercado en España, pues el 87% de los mayores de 65 años dispone de una vivienda en propiedad. Considerando también que la pensión media es de 1080 €/mes y que la previsión más optimista es que esta media baje en los próximos años, no es descartable que esta modalidad tenga una incidencia cada vez mayor.

CONDICIONES DEL CONTRATO: 

• El valor se calcula en función de la edad del vendedor y su expectativa de vida.
• Se suele tasar en el entorno del 70% de su valor de mercado.
• En general se ofrece por las aseguradoras solo para mayores de 65 años. Antes no tendría ventajas fiscales.
• El usufructo queda a favor del vendedor, que se extinguirá a su fallecimiento, disponiendo el comprador la plena disposición sin coste alguno.
• Pueden hacerse varias modalidades, a saber: VITALICIA, TEMPORAL Y PAGO UNICO. Se puede solicitar un anticipo.
• Existe una opción para el segundo beneficiario de contratar una renta vitalicia reversible, manteniendo renta y disfrute de la vivienda al fallecer el primero.

VENTAJAS PARA EL VENDEDOR:

• Se consigue una renta mensual con un coste fiscal bajo y sin gastos de la operación que se firma ante notario. Todos van a cargo del comprador, incluido el IBI, comunidad propietarios, derramas.
• Si el resultado de la venta se invierte en una renta vitalicia en los siguientes seis meses, los primeros 250.000 € no tributaran en el IRPF como ganancia patrimonial para los mayores de 65 años.
• Las rentas vitalicias percibidas por los mayores de 70 años que estén obligados a declarar el IRPF, tendrán una exención del 92% en los rendimientos del capital mobiliario. Si las rentas son de carácter temporal, la exención estará entre el 75% y el 88%.
• Existe en la escritura una cláusula resolutoria, mediante la que se garantiza en caso de impago de la renta vitalicia la recuperación de la nuda propiedad, sin obligación de devolver cantidad alguna de las mensualidades percibidas.
• Se puede renunciar al usufructo si se desea ingresar en una residencia, incrementándose de forma importante la percepción mensual, resolviendo así la situación frecuente de dependencia.
• Si se desea se puede alquilar la vivienda a terceros y vivir en otra distinta o con familiares.

INCONVENIENTES:

• La rentabilidad puede ser desastrosa incluyendo a los herederos si se produce un fallecimiento en los primeros años. Sin embargo para el inversor sucede lo contrario en este caso. Son operaciones de riesgo para los inversores pues si se producen muchos rescates podrían perder su inversión sin protección del Fondo de Garantía de Depósitos.
• Son operaciones a largo plazo para los inversores. Para el vendedor debemos apuntar que las rentas mensuales no se revalorizan, perdiendo por ello poder adquisitivo. También se pierde valor patrimonial al menos en el 30%, pues el precio de la venta supone apenas el 70% de la tasación. La media de estas rentas esta en 15 años de supervivencia.

¿QUE ES UNA HIPOTECA INVERSA?

Consiste en un préstamo con garantía hipotecaria que se concede por entidades financieras o aseguradoras a personas mayores. No se produce por tanto la venta de la propiedad. Se producirá una tasación de la vivienda previa al préstamo.

CONDICIONES:

• La deuda solo será exigida cuando hayan fallecido los beneficiarios no arriesgando nunca el capital de los hijos.
• Los gastos de escrituración serán descontados del capital concedido.
• Se realiza para mayores de 65 años.
• Se dispone de la titularidad de la vivienda siempre.
• Se calcula como en la renta vitalicia en función de la edad del contratante y del valor de la vivienda.
• Podrá ser vitalicia, temporal de entre 5, 10 y 15 años, y se podrá solicitar algún anticipo de entre el 5% y el 30% en el caso de modalidad de seguro de rentas vitalicias diferidas.
• Cuando los herederos reciban la propiedad de la vivienda al fallecimiento del contratante, dispondrán de un plazo de entre 6 y 12 meses para la cancelación de la deuda hipotecaria.

VENTAJAS:

• Existen disposiciones únicas y periódicas. Una primera única para responder de otras hipotecas y cancelarlas, para gastos de notaría, tasadora, registro y otros honorarios profesionales, incluso para poder realizar obras en la vivienda para adaptarla o modernizarla. Las periódicas serán las que de manera vitalicia o temporal reciban los contratantes, sin devolver la deuda acumulada mientras vivan.
• La vivienda se puede alquilar a terceros
• La hipoteca se puede cancelar cuando se desee.

INCONVENIENTES:

• Con el paso del tiempo puede que el valor de la vivienda baje y los herederos tendrán que responder del pago de la hipoteca, pudiendo no disponer de ventaja patrimonial alguna por la diferencia entre valor de mercado de vivienda y préstamo hipotecario.
• Los importes mensuales de renta respecto a la renta vitalicia suelen ser inferiores en un 40%.
• Los gastos corren por cuenta del contratante o hipotecado.

Estos productos son complejos y recomendamos ponerse en manos de especialistas, que puedan valorar su idoneidad teniendo en cuenta muchos factores de carácter hereditario, patrimonial, fiscal y personal. Para ello INNOVANZA ASESORES dispone de profesionales cualificados para ofrecer los mejores servicios en este campo.