07 Sep El IVA en las rehabilitaciones de edificios o viviendas.

Por Carlos J. Cuadrado (Abogado-Gerente de Innovanza Asesores)

Queremos recuperar un tema de 2012 sobre el que existen muchas dudas en los ciudadanos que quieren realizar obras y es por ello asunto de máximo interés, sobre todo por la terminología aplicada y también porque no son habituales. ¿Que es rehabilitación? ¿Que significa obras análogas y conexas? ¿Que son obras de reparación y renovación? Bien, veremos las definiciones de estos términos y los requisitos para la aplicación del tipo reducido del IVA del 10%.

 NORMATIVA LEGAL APLICABLE – IVA EN OBRAS

El artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (BOE de 13 de abril de 2010), reforma la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido, permitiendo la aplicación del tipo impositivo reducido para todo tipo de obras de renovación y reparación de la vivienda realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, además de ampliar, con vigencia indefinida, el concepto de rehabilitación estructural a efectos del impuesto, a través de una definición de obras análogas y conexas a las estructurales, que permite reducir los costes fiscales asociados a la actividad de rehabilitación. El Real Decreto-ley 20/2012 de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad (BOE de 14 de julio de 2012), deroga la redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2010, de modo que a partir del 1 de septiembre de 2012 (y, en principio, con vigencia indefinida), el tipo reducido continúa aplicándose a ejecuciones de obra “de renovación y reparación”.

CONCEPTO DE REHABILITACIÓN A EFECTOS DE LA LEY DEL IVA

• Más del 50% de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble (consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas) y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas. Es necesario aportar pruebas, tales como dictámenes de profesionales, visados de proyecto, y su calificación por los colegios profesionales que correspondan.
• Para tener la consideración de rehabilitación cumplido el primer requisito, el coste total de las obras debe exceder del 25 % del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado antes de la rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

CONCEPTO DE OBRAS ANÁLOGAS A LAS DE REHABILITACIÓN

Tributaran al 10% las siguientes obras de carácter análogo a las de rehabilitación:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados, como ascensores.

CONCEPTO DE OBRAS CONEXAS

Son aquellas cuyo coste total sea inferior sobre el que lleven las de consolidación de estructuras, fachadas y cubiertas, que estén vinculadas a estas y que no sean un acabado sencillo ni la mera pintura. Son estas, y tributarán al 10%, a saber:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética. Se definen como las dedicadas a la mejora del comportamiento energético para reducir la demanda energética. Las dedicadas al aumento del rendimiento de sistemas e instalaciones térmicas, y la incorporación de equipos que puedan utilizar las energías renovables.

CONCEPTO DE OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE VIVIENDAS DE USO PARTICULAR

Se trata de delimitar aquellas obras que no puedan calificarse como de rehabilitación, que se hagan en viviendas y con los siguientes requisitos para que puedan tributar al 10%:

• Que el destinatario de la misma sea persona física y la use de forma particular o bien que se hagan en la comunidad de vecinos donde esté enclavada dicha vivienda.
• Que la propia construcción o rehabilitación de la vivienda esté terminada con al menos dos años antes del comienzo de estas obras.
• Que quien realice las obras no aporte materiales, o que si lo hace no exceda su coste del 40% de la base imponible de la obra. Se consideran tales materiales los que se incorporen materialmente al edificio, es decir, los habituales para la construcción, ladrillos, cemento, yeso, etc.
• Este tipo reducido se debe aplicar también a los trabajos de fontanería, electricidad, carpintería, pintura, escayolistas.

CONCLUSIONES

Tal y como se puede apreciar en todo este maremágnum legal, aplicar el tipo reducido de IVA no es una situación habitual en las reformas que se suelen llevar a cabo. Conste por ejemplo que no se aplicará el tipo reducido en los cambios de suelos, revestimientos con azulejos, sustitución de tabiques y obras no estructurales o trabajos de carpintería que no se contemplen dentro de un proyecto integral de rehabilitación de vivienda.

En el caso de vivienda en división horizontal dentro de un edificio, encajan como obras de rehabilitación la sustitución de ventanas, modificaciones en las instalaciones de luz y agua o los arreglos de impermeabilizaciones y similares. En este sentido, el tipo reducido de IVA no va a ser tan extensible como inicialmente podríamos suponer.

El plan esencial para poder aplicarse el tipo del 10% consiste en la elaboración de un proyecto detallado, visado por el colegio profesional de ingenieros, arquitectos o aparejadores, en el que de forma clara y precisa se expresen los conceptos de rehabilitación, obra conexa, obra análoga y obra de renovación y reparación conforme queda delimitados en la Ley del IVA.

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